小修、中修、大修、綜合維修、翻修工程包括內容明細

物業維修是指物業自建成到報廢為止的整個使用過程中，為了修復由于自然因素、人為因素對物業造成的損壞，維護和改善物業使用功能，延長物業使用年限而采取的各種養護維修活動。物業維修有廣義和狹義之分。狹義的物業維修僅指對物業的養護和維修；廣義的物業維修則包括對物業的養護、維修和改建。根據損壞程度的不同進行不同程度的養護維修，才能保證物業的正常使用和 安 全，延長其使用年限。物業維修是物業簡單再生產，在流通領域中的繼續和價值的追加，維修不僅是物業服務公司為住戶提供的重要服務內容，也是保護城市房產的基本途徑。具體地說，物業維修包括物業服務公司對物業的日常保養，對破損物業的維修，以及對不同等級物業功能的恢復、改善、裝修、裝潢。具體維修開發商已完結的且是小中型工程項目，開發商甩項工程及大型修復、綜合維修(成片輪修工程)、翻修工程(更新改造工程)不在物業維修范圍內。

一、主體工程

主體工程的修繕，有以下兩項標準：

   1．屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節點，若影響安 全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補。混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。

2．基礎不均勻沉降，影響上部結構的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆除。

  二、門窗及裝修工程

門窗修繕應開關靈活，接縫嚴密，不松動；裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。門窗及裝修工程的具體修繕標準，有以下：

1．紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。

2．板條墻、薄板墻及其他輕質隔墻損壞的，應修復；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚墻。

3．掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。

4．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應修復；大部分損壞的，可改做水泥踢腳

三、樓地面工程

樓地面工程的修繕標準，有以下：

    1．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。實在無法修復的，可改做相應標準的樓地面。

    2．磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪。室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或水泥及塊料地面。

    四、屋面工程

屋面工程的修繕標準，有以下六項：

    1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的，應加固。如原結構過于簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻新改建。

     2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝\斜溝、落水管、水管等損壞滲水的，應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有落水管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。

     3．女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。

     4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。

     5．玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。

     6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。

五、抹灰工程

抹灰工程的修繕標準，有以下四項：

     1．外墻抹灰起殼、剝落的應修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標準。沿街主要街道、廣場房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協調的條件下，可用其他材料替代。

    2．清水墻損壞的，應修補嵌縫；整體墻風化過多的，可做抹灰；外墻勒腳損壞的，應修復；原無勒腳抹灰的，可重做。

    3．內墻抹灰起殼、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結合內墻面抹灰應加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞，應根據保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。因室內外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響使用的，可做防水層。

4．頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內部結構，確保安 全。抹灰層松動，有下墜危險的，必 須鏟除重做。

六、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修繕標準，有以下五項：

    1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養；上述構件整件或零件拆除，應油漆。

    2．鋼門窗、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷除銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養周期一般為3—5年。

3．室內墻面、頂棚修繕時，可刷新。

 七、水、電、衛、暖設備工程

水、電、衛、暖設備的修繕標準，有以下：

     1，電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規定。原無分戶電表的，除另有規定者外，一般可提供安裝服務，但電表及附件應由用戶自備；平時不予改裝。

     2．上、下水及衛生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，其費用由商戶自理。

     3．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全。

以下為小修、中修、大修、綜合維修、翻修工程明細

  一、小修項目

    項目主要包括:

1、屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等；

2、鋼、木門窗的整修，拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；

3、修補樓地面面層；

4、修補內外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等；

5、拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等；

6、水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等；

7、下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等；

9、房屋的檢查，危險構件的臨時加固等。

二、中修工程

    主要包括以下內容:

1、少量結構構件已形成危險點的房屋；

2、一般損壞而需要進行局部修復的房屋；

3、整幢房屋的公用生活設備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋。

三、大修工程

    凡需牽動或拆除部分主體結構和房屋設備，不需要全部拆除，一次費用在該建筑同類結構新建造25%以上的維修工程為大修工程。

主要內容:

1、主體結構的大部分嚴重損壞，有倒塌或有局部倒塌危險的房屋；

2、整幢房屋的公用生活設備必 須進行管道更換，需要改裝、新裝的房屋；

3、因改善居住條件，需要進行局部改建、添裝的房屋；

4、需對主體結構進行專項抗震加固的房屋。

四、綜合維修(成片輪修工程)

    凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進行有計劃成片維修,包括大、中、小修等項目的一次性修復，其費用控制在該片建筑物同類結構建筑新建造價的20%以上的為綜合維修工程。

    主要內容:

    1、該片(幢)大部分嚴重損壞，或一般性損壞，需進行有計劃成片維修的房屋；

    2、需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程。

五、翻修工程(更新改造工程)

    凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少數主體構件進行更新改造的工程均為翻修工程。

    主要內容:

1、主體結構全部或大部分損壞，失去正常使用功能，有倒塌危險的房屋；

2、因自然災害破壞嚴重，不斷繼續使用的房屋；主體結構，圍護結構簡陋、無修理價值的房屋；

房齡20年以上老房又將迎“利好”？2021新規下，拆遷正式“暫停”

82年房改之初，一套100多平的房子幾乎30萬就可以拿下，而現在呢？三、四線城市房價7000元/平-8000元/平已經覺得不足為奇，一、二線城市的住房均價也早已突破1.5萬元/平。截止去年年底，全國商品房均價曾一度突破萬元大關，不過最終維持在9980元/平，現在即便是買一套100平左右的小房子，多數剛需仍是負擔不起的。

據公開數據顯示，15年時我國住房庫存面積71853萬平，同比14年漲幅已經達到15%左右。根據當時專家分析，如果將這部分房產全部消化至少需要4年時間（其中并不包括新交付的房產），于是專家提議再制定一項解決方案——“去庫存”，即將沒有賣出去的這部分房產盡快售出去。同時在15年“十三五”規劃中提出“去庫存”政策，由此“去庫存”上升至國家政策層面。

眾所周知，導致房價居高不下最主要的原因之一就是所謂的供需關系，例如遠郊的房子與學區房相比，學區房就顯得格外搶手，甚至有可能會出現搖號買房的現象，而遠郊的房子甚至會無人問津。

據有關部門調查數據顯示，截止至17年，全國通過貨幣化安置的房產占比已經達到60%，不過通過貨幣化安置，大家只知其一不知其二。

貨幣化安置顧名思義，即通過給予現金補償的方式將自家房子拆遷，然后可以自行去別的地方購置房產，通俗說就是“拿錢換房”。而被拆遷補償的這部分人群，自然而然的對購房就產生需求，從而達到 “去庫存”的目的。

但隨著國家調控政策的不斷出臺，棚戶區改造任務（2300萬套的棚戶區改造）已經于去年8月份基本完成。所以，在今后的日子里，大興土木的拆遷工作可能就要告一段落，房齡在20年以上的老房子如果不拆遷，那怎樣解決不斷老舊等問題呢？

按照住建部的建議，在舊改過程中可以將工作分為三大板塊：

基礎類

基礎類即主要以保證滿足小區房屋結構安全、保障日常生活條件為主。如我國住宅產權年限為70年，但按照鋼筋混凝土的結構標準，40年左右就已經超過使用標準，但還有許多必要的生活配套壽命卻很短，如外墻、水電管道、樓梯間的各項裝修等，隨著時間推移這類老化問題將會首先出現，所以舊改基礎類是主要以修繕這部分內容為主。

提升類

提升類即主要以改善居民日常生活條件，以便民利民的改造為主。目前老舊小區加裝電梯的工作已經陸陸續續展開，不過很多位于低矮樓層的業主并不同意加裝電梯，主要是因為這部分業主并不怎么使用電梯，但卻要與使用頻率較高的高層業主平攤電梯的安裝以及后期維修等費用。不過隨著“付費電梯”新模式的提出，很多小區所面臨的難題都迎刃而解。

完善類

完善類改造多指增加相關配套設施以及休閑娛樂設施等，如供老人養老鍛煉的相關配套，又或者是修建公園等便民利民等配套。

2021新規下，拆遷工作正式“停止”。

眾所周知，老舊小區往往位于城市的中 心地段，周邊配套幾乎應有盡有，唯 一不足之處就是小區內配套、停車等不齊全，另外加上房屋老化等問題，使很多看中老舊小區區位優勢的買房者望而卻步。

舊改所針對的對象主要以剛需自住群體為主，舊改雖不能完全解決上述所講的問題，但起碼一身居住的舒 適度將會得到巨大改 善。除此之外，老舊小區多以老齡人居住為主，雖然老舊小區樓層普遍不高，但對于老年人來講，一口氣爬六樓確實非常費勁。在“共享電梯”新模式被提出后，已經有多個城市開始實行，并取得了不錯的效果。